MEMAHAMI HAK ATAS TANAH (4) : HAK MILIK

Setelah dalam tulisan-tulisan sebelumnya membahas tentang apa itu hak atas tanah dan apa saja jenis-jenisnya, maka mulai akan dibahas satu persatu secara terperinci dan mendasar mengenai masing-masing hak atas tanah tersebut. Pada tulisan kali ini, terlebih dahulu akan dibahas mengenai hak milik atas tanah.

1.  Dasar Hukum

Hak milik atas tanah tentu bukan merupakan hal yang asing lagi masyarakat Indonesia (baca tulisan mengenai Hak Milik Atas Tanah Masa Kerajaan di Nusantara). Hak milik merupakan salah satu jenis hak atas tanah sebagaimana tercantum dalam Pasal 16 ayat (1) huruf a UUPA. Lebih lanjut ketentuan mengenai hak milik atas tanah ini diatur pada Bab III Pasal 20 – Pasal 27 UUPA yang memuat prinsip-prinsip umum mengenai hak milik atas tanah. Ketentuan lain mengenai hak milik atas tanah terdapat pada Pasal 50 ayat (1) UUPA yang menyebutkan bahwa ketentuan-ketentuan lebih lanjut mengenai hak milik diatur dengan undang-undang. Hanya saja sangat disayangkan bahwa hingga saat ini, undang-undang mengenai hak milik yang diamanatkan UUPA tersebut belum berhasil dibentuk. Lalu bagaimana? Mengenai hal tersebut maka merujuk pada ketentuan yang tercantum pada Pasal 56 UUPA. Selama undang-undang mengenai hak milik belum terbentuk, maka yang berlaku adalah ketentuan-ketentuan hukum adat setempat serta peraturan-peraturan lainnya mengenai hak-hak atas tanah yang memberi wewenang sebagaimana atau mirip dengan yang dimaksud dalam Pasal 20 UUPA, sepanjang tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan UUPA.

2.  Apa itu hak milik?

Pasal 20 ayat (1) UUPA memuat ketentuan hukum mengenai definisi hak milik yaitu sebagai hak turun temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan Pasal 6 UUPA mengenai fungsi sosial hak atas tanah.

Turun temurun maksudnya adalah hak milik atas tanah dapat berlangsung terus selama pemiliknya masih hidup dan apabila pemiliknya meninggal dunia, maka hak milik tersebut dapat dilanjutkan oleh ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik.

Terkuat, yaitu bahwa hak milik atas tanah lebih kuat dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya, tidak memiliki batas waktu tertentu, mudah dipertahankan dari gangguan pihak lain, dan tidak mudah hapus.

Terpenuh, maksudnya adalah hak milik atas tanah memberi wewenang kepada pemiliknya paling luas apabila dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya, dapat menjadi induk dari hak atas tanah lainnya, tidak berinduk pada hak atas tanah lainnya, dan penggunaan tanahnya lebih luas apabila dibandingkan dengan hak atas tanah lainnya.

Hanya saja yang perlu menjadi catatan penting, yaitu bahwa walaupun hak milik atas tanah merupakan hak atas tanah yang terkuat dan terpenuh, namun bukan berarti hak milik merupakan hak yang mutlak, tak terbatas, dan sama sekali tidak dapat diganggu gugat.

3.  Apakah dapat terjadi peralihan hak milik atas tanah?

Jawabannya tentu saja bisa. Perhatikan Pasal 20 ayat (2) UUPA yang memuat ketentuan bahwa hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain.

Beralih artinya berpindahnya hak milik atas tanah dari pemiliknya kepada pihak lain dikarenakan suatu peristiwa hukum, misalnya meninggalnya pemilik tanah. Hal tersebut secara hukum menjadikan hak milik atas tanah berpindah kepada ahli warisnya sepanjang memenuhi syarat sebagai subjek hak milik. Beralihnya hak milik atas tanah tersebut harus didaftarkan ke Kantor Pertanahan setempat. Maksud didaftarkannya peralihan hak atas tanah tersebut adalah untuk dicatat dalam buku tanah dan kemudian dilakukan perubahan nama pemegang hak milik atas tanah tersebut.

Bentuk peralihan hak milik yang berikutnya yaitu dialihkan. Dialihkan berarti berpindahnya hak milik atas tanah dari pemilik lama kepada pihak lain dikarenakan adanya suatu perbuatan hukum. Contoh dari perbuatan hukum yaitu jual beli, tukar menukar, hibah, penyertaan dalam modal perusahaan, atau lelang.

Peralihan hak milik atas tanah kepada warga negara asing, kepada seseorang yang memiliki dua kewarganegaraan, atau kepada badan hukum yang tidak ditunjuk oleh pemerintah adalah batal demi hukum, dan tanah tersebut kembali dikuasai langsung oleh negara. Hal ini terkait dengan subjek hak milik atas tanah yang akan dijelaskan di bawah ini.

4.  Siapa yang dapat memiliki tanah dengan hak milik (subjek hak)?

Mengenai siapa yang dapat menjadi subjek hak milik, mari perhatikan ketentuan Pasal 21 UUPA. Hanya perseorangan (Pasal 21 ayat (1) UUPA) dan badan-badan hukum (Pasal 21 ayat (2) UUPA) yang dapat menjadi subjek hak milik atas tanah. Perseorangan dan badan-badan hukum yang bagaimanakah itu?

Perseorangan yang dimaksud dalam Pasal 21 ayat (1) UUPA yaitu hanya warga negara Indonesia yang dapat mempunyai hak milik atas tanah.

Badan-badan hukum yang dimaksud Pasal 21 ayat (2) UUPA yaitu badan-badan hukum yang ditetapkan oleh pemerintah, yaitu seperti bank negara, badan keagamaan, badan sosial yang ditunjuk oleh pemerintah.

Lalu bagaimana bila ada seseorang/badan hukum yang tidak sesuai dengan kriteria tersebut di atas mempunyai tanah dengan hak milik? Menjawab pertanyaan tersebut maka perlu memperhatikan ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan (4) UUPA. Setiap pemilik tanah yang tidak memenuhi syarat sebagai subjek hak milik, dalam jangka waktu 1 (satu) tahun harus melepaskan atau mengalihkan hak miliknya tersebut kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila hal tersebut tidak dilakukan, maka tanahnya akan hapus karena hukum dan kembali menjadi tanah yang secara langsung dikuasai oleh negara.

5.  Bagaimana terjadinya hak milik?

Apabila mencermati ketentuan pada Pasal 22 UUPA, maka hak milik atas tanah dapat terjadi melalui 3 (tiga) cara, yaitu :

  • Hak milik atas tanah yang terjadi menurut hukum adat, yang diatur dengan peraturan pemerintah. Penjelasan Pasal 22 UUPA memuat bahwa sebagai misal dari cara terjadinya hak milik menurut hukum adat ialah pembukaan tanah.
  • Hak milik atas tanah terjadi karena penetapan pemerintah.
  • Hak milik atas tanah terjadi karena ketentuan undang-undang

6.  Perlukah pendaftaran hak milik atas tanah?

Pasal 23 UUPA memuat ketentuan hukum bahwa setiap peralihan, hapusnya hak milik, maupun pembebanannya dengan hak-hak lain harus didaftarkan di Kantor Pertanahan setempat. Pendaftaran tersebut dimaksudkan untuk memperoleh alat pembuktian yang kuat mengenai hapusnya hak milik serta sahnya peralihan dan pembebanan hak tersebut.

7.  Bagaimana penggunaan hak milik oleh bukan pemiliknya?

Sebagaimana pernah dibahas pada tulisan sebelumnya mengenai MEMAHAMI HAK ATAS TANAH (1) : PENGANTAR yaitu bahwa pada asasnya pemilik tanah memiliki kewajiban untuk menggunakan atau mengusahakan tanahnya sendiri secara aktif, namun jika melihat ketentuan Pasal 24 UUPA maka dimungkinkan hak milik atas tanah dapat digunakan atau diusahakan oleh yang bukan pemiliknya. Namun hal tersebut dibatasi dan diatur dengan peraturan perundang-undangan.

Adapun bentuk penggunaan dan pengusahaan hak milik oleh yang bukan pemiliknyam yaitu antara lain hak milik atas tanah dibebani dengan hak guna bangunan, hak milik atas tanah dibebani dengan hak pakai, hak sewa untuk bangunan, gadai tanah, hak usaha bagi hasil, hak menumpang, dan hak sewa tanah pertanian.

8.  Dapatkah hak milik atas tanah dijadikan jaminan utang?

Berdasarkan Pasal 25 UUPA, hak milik atas tanah dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan.

9.  Bagaimana hapusnya hak milik?

Pasal 27 UUPA menetapkan beberapa faktor penyebab hapusnya hak milik, yaitu apabila tanahnya jatuh kepada negara atau tanahnya musnah. Tanah jatuh kepada negara disebabkan beberapa hal, yaitu karena pencabutan hak berdasarkan Pasal 18 UUPA, karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya, karena ditelantarkan, atau karena ketentuan Pasal 21 ayat (3) dan Pasal 26 ayat (2) UUPA.

download

Download UU No. 5 Tahun 1960 ttg Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA)

One comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s