PERJANJIAN SEWA MENYEWA

Pernah suatu ketika saya menemukan seorang ibu bersama dengan anaknya yang sedang kebingungan membuat draft perjanjian sewa menyewa di bawah tangan. Kebingungan tersebut salah satunya yaitu mengenai apa saja yang harus dicantumkan dalam perjanjian sewa menyewa. Saya yakin kebingungan mengenai perjanjian sewa menyewa tidak hanya dialami oleh ibu dan anak yang saya temui itu, namun banyak dialami pula oleh masyarakat lain di luar sana. Mengetahui dasar mengenai perjanjian sewa menyewa merupakan hal yang penting sebab kesalahan dalam memahami dan membuat perjanjian sewa menyewa tentu akan membuka celah yang akan merugikan salah satu pihak, atau bahkan kedua belah pihak dalam perjanjian. Berangkat dari kondisi tersebut, mari kita bahas sedikit mengenai hal-hal mendasar terkait perjanjian sewa menyewa.

1.      Pengertian Sewa Menyewa

Sewa menyewa adalah suatu perjanjian, dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk memberikan kenikmatan suatu barang kepada pihak lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak yang terakhir itu (perhatikan Pasal 1548 KUHPerdata).

Pengertian lain mengenai sewa menyewa dikemukakan oleh Algra (1983 : 199) sebagai persetujuan untuk pemakaian sementara suatu benda, baik bergerak maupun tidak bergerak, dengan pembayaran suatu harga tertentu.

Berdasarkan uraian pengertian mengenai sewa menyewa tersebut di atas maka dapat ditarik unsur-unsur sebagai berikut :

  • Adanya pihak yang menyewakan dan pihak penyewa,
  • Adanya konsensus antara kedua belah pihak,
  • Adanya objek sewa menyewa, yaitu barang, baik bergerak maupun tidak bergerak,
  • Adanya kewajiban dari pihak yang menyewakan untuk menyerahkan kenikmatan kepada pihak penyewa atas suatu benda,
  • Adanya kewajiban dari penyewa untuk menyerahkan uang pembayaran kepada pihak yang menyewakan.

2.      Subjek dan Objek Sewa Menyewa

Subjek atau pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa adalah pihak yang menyewakan dan pihak penyewa. Pihak yang menyewakan adalah orang atau badan hukum yang menyewakan barang atau benda kepada pihak penyewa, sedangkan pihak penyewa adalah orang atau badan hukum yang menyewa barang atau benda dari pihak yang menyewakan.

Objek dalam perjanjian sewa menyewa adalah barang atau benda, dengan syarat barang atau benda yang disewakan adalah barang yang halal, artinya tidak bertentangan dengan undang-undang, ketertiban, dan kesusilaan.

3.      Hak dan Kewajiban Pihak Yang Menyewakan

Hak dari pihak yang menyewakan adalah menerima harga sewa yang telah ditentukan, sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal 1551-1552 KUHPerdata) :

  • Barang yang disewakan harus diserahkan dalam keadaan baik,
  • Barang yang disewakan harus terus dijaga baik-baik dan yang rusak wajib diperbaiki (apabila hal tersebut menjadi tanggung jawabnya),
  • Menjamin terhadap penyewa untuk dapat memakai dan menggunakan barang yang disewa dengan aman selama berlaku perjanjian sewa menyewa,
  • Menanggung segala kekurangan pada benda yang disewakan, yaitu kekurangan-kekurangan yang dapat menghalang-halangi pemakaian benda itu, walaupun ia sejak berlakunya perjanjian itu tidak mengetahui adanya kekurangan atau cacat tersebut.

4.      Hak dan Kewajiban Penyewa

Hak dari penyewa adalah menerima barang yang disewakan dalam keadaan baik, sedangkan kewajibannya adalah sebagai berikut (perhatikan Pasal 1560-1566 KUHPerdata) :

  • Membayar uang sewa pada waktu yang telah ditentukan,
  • Tidak diperkenankan mengubah tujuan barang yang disewakan,
  • Mengganti kerugian apabila terjadi kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sendiri, atau oleh orang-orang yang diam di dalam rumah yang disewa,
  • Mengembalikan barang yang disewa dalam keadaan semua ketika perjanjian sewa menyewa tersebut telah habis waktunya,
  • Menjaga barang yang disewa sebagai tuan rumah yang bertanggung jawab,
  • Tidak boleh menyewakan lagi barang sewaannya kepada orang lain. Apabila telah ditentukan demikian, dan ketentuan tersebut dilanggar, maka perjanjian dapat dibubarkan dan penyewa dapat dituntut mengganti perongkosan, kerugian, serta bunga.

5.      Bentuk dan Substansi Perjanjian Sewa Menyewa

KUHPerdata tidak menentukan secara tegas tentang bentuk perjanjian sewa menyewa yang dibuat oleh para pihak. Perjanjian sewa menyewa dapat dibuat dalam bentuk tertulis maupun lisan. Dalam praktik, perjanjian sewa menyewa misalnya seperti bangunan/tanah dibuat dalam bentuk tertulis dan isi perjanjian telah dirumuskan oleh para pihak dan/atau notaris.

Adapun substansi perjanjian sewa menyewa minimal memuat hal-hal sebagai berikut :

  • Tanggal dibuatnya perjanjian sewa menyewa,
  • Subjek hukum, yaitu para pihak yang terlibat dalam perjanjian sewa menyewa,
  • Objek yang disewakan,
  • Jangka waktu sewa,
  • Besarnya uang sewa,
  • Hak dan kewajiban masing-masing pihak dalam perjanjian tersebut,
  • Dapat juga ditambahkan mengenai berakhirnya kontrak dan denda.

6.      Risiko Atas Musnahnya Barang

Risiko mewajibkan seseorang untuk memikul suatu kerugian, jikalau ada kejadian di luar kemampuan salah satu pihak yang menimpa benda yang menjadi objek perjanjian. Musnah atas barang atau benda yang menjadi objek sewa menyewa dapat dibagi menjadi 2 (dua) macam, yaitu musnah secara total dan musnah sebagian dari objek sewa (perhatikan ketentuan Pasal 1553 KUHPerdata).

  • Jika barang yang disewakan oleh penyewa itu musnah secara keseluruhan di luar kesalahannya pada masa sewa, perjanjian sewa menyewa itu gugur demi hukum dan yang menanggung risiko atas musnahnya barang tersebut adalah pihak yang menyewakan. Artinya, pihak yang menyewakan yang akan memperbaiki dan menanggung segala kerugiannya.
  • Jika barang yang disewa hanya sebagian yang musnah maka penyewa dapat memilih menurut keadaan, akan meminta pengurangan harga sewa atau akan meminta pembatalan perjanjian sewa menyewa. Pada dasarnya, pihak penyewa dapat menuntut kedua hal tersebut, namun tidak dapat menuntut pembayaran ganti kerugian kepada pihak yang menyewakan.

One comment

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s